房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，涉及多個(gè)階段的行政審批、專業(yè)服務(wù)和公共配套設(shè)施等費(fèi)用。在上海市，房地產(chǎn)開發(fā)階段的收費(fèi)項(xiàng)目通常包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、市政配套及行政事業(yè)性收費(fèi)等。以下為分階段的主要收費(fèi)項(xiàng)目表，幫助開發(fā)商全面了解成本構(gòu)成。

### 一、土地獲取階段

1. **土地出讓金**：依據(jù)土地出讓合同約定繳納，是獲取土地使用權(quán)的主要費(fèi)用。

2. **契稅**：按土地出讓金額的3%征收。

3. **土地登記費(fèi)**：辦理土地使用權(quán)登記時(shí)收取的行政費(fèi)用。

4. **耕地占用稅**（如涉及占用耕地）：根據(jù)土地面積和當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

### 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1. **規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)**：委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等服務(wù)的費(fèi)用。

2. **環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)**：進(jìn)行環(huán)評(píng)報(bào)告編制和審批的相關(guān)支出。

3. **勘察測(cè)量費(fèi)**：包括地質(zhì)勘察、地形測(cè)量等前期工作費(fèi)用。

4. **方案評(píng)審費(fèi)**：提交規(guī)劃方案至相關(guān)部門評(píng)審時(shí)可能產(chǎn)生的費(fèi)用。

### 三、工程建設(shè)階段

1. **建筑工程施工費(fèi)**：包括土建、安裝等直接工程成本。

2. **監(jiān)理費(fèi)**：聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督的費(fèi)用。

3. **質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)**：向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)繳納的監(jiān)督費(fèi)用。

4. **人防工程易地建設(shè)費(fèi)**（如項(xiàng)目未配建人防設(shè)施）：按建筑面積計(jì)算。

5. **白蟻防治費(fèi)**：進(jìn)行白蟻預(yù)防處理的服務(wù)費(fèi)。

### 四、市政配套階段

1. **市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)**：用于項(xiàng)目外部的道路、供水、供電等市政設(shè)施建設(shè)。

2. **供水、供電、供氣接入費(fèi)**：向公用事業(yè)公司支付的相關(guān)接入費(fèi)用。

3. **通信設(shè)施建設(shè)費(fèi)**：包括寬帶、有線電視等通信網(wǎng)絡(luò)接入成本。

4. **綠化建設(shè)費(fèi)**：項(xiàng)目綠化工程及相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。

### 五、行政事業(yè)性收費(fèi)

1. **城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)**：按建筑面積征收，用于城市公共設(shè)施建設(shè)。

2. **教育附加費(fèi)**：作為地方教育資金的補(bǔ)充。

3. **不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)**：辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)收取的費(fèi)用。

4. **測(cè)繪費(fèi)**：房產(chǎn)面積測(cè)繪等相關(guān)服務(wù)費(fèi)。

### 六、其他費(fèi)用

1. **項(xiàng)目管理費(fèi)**：開發(fā)商內(nèi)部管理或委托管理公司的費(fèi)用。

2. **營(yíng)銷推廣費(fèi)**：項(xiàng)目預(yù)售或銷售階段的廣告和推廣支出。

3. **貸款利息**：開發(fā)貸款所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本。

4. **稅費(fèi)**：包括增值稅、企業(yè)所得稅等，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售收入計(jì)算。

### 注意事項(xiàng)

- 以上收費(fèi)項(xiàng)目可能因政策調(diào)整、區(qū)域差異或項(xiàng)目特殊情況而有所變化，建議開發(fā)商在項(xiàng)目前期咨詢相關(guān)部門或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，以獲取最新、準(zhǔn)確的費(fèi)用信息。

- 部分費(fèi)用可協(xié)商或減免，例如在符合政策導(dǎo)向的保障性住房或舊改項(xiàng)目中。

- 合理規(guī)劃資金流，避免因費(fèi)用支出不明確導(dǎo)致項(xiàng)目延誤。

通過此表，開發(fā)商可以更系統(tǒng)地掌握上海市房地產(chǎn)開發(fā)階段的收費(fèi)結(jié)構(gòu)，為成本控制和項(xiàng)目順利推進(jìn)提供參考。