剛剛過(guò)去的7月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未迎來(lái)期待中的傳統(tǒng)淡季“喘息”，反而在持續(xù)探底中拉響了更刺耳的警報(bào)。根據(jù)多家權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售額環(huán)比大幅下滑33%，同比降幅也接近30%。這一斷崖式下跌不僅遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，更將行業(yè)深層結(jié)構(gòu)性危機(jī)暴露無(wú)遺，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正從“調(diào)整期”步入一個(gè)更為嚴(yán)峻的“危機(jī)應(yīng)對(duì)期”。

銷售端的急速冰凍，直接反映了市場(chǎng)信心的脆弱。一方面，盡管近期從中央到地方穩(wěn)樓市政策頻出，包括下調(diào)首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)等，但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端存在時(shí)滯，且購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期、收入穩(wěn)定性及期房交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂并未根本消除，導(dǎo)致觀望情緒濃重。另一方面，部分房企為回籠資金采取的降價(jià)促銷，在短期內(nèi)未能有效撬動(dòng)需求，反而在一定程度上加劇了市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)貶值的憂慮，形成“越降越不敢買”的惡性循環(huán)。

銷售業(yè)績(jī)的集體“跳水”，對(duì)房企的現(xiàn)金流構(gòu)成了致命威脅。房地產(chǎn)是典型的高杠桿、高周轉(zhuǎn)行業(yè)，銷售回款是維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)、支付工程款、償還債務(wù)的生命線。銷售額的銳減意味著“造血”能力急劇萎縮。許多房企，尤其是前期擴(kuò)張激進(jìn)、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的民營(yíng)房企，正面臨流動(dòng)性枯竭的嚴(yán)峻考驗(yàn)。債務(wù)違約事件恐將增多，項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)攀升，這不僅危及企業(yè)自身生存，更可能通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，波及上游建材、下游家居及金融系統(tǒng)，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。

當(dāng)前的市場(chǎng)困局，本質(zhì)上是過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼的集中體現(xiàn)。行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的“去金融化”和“回歸居住屬性”的深度轉(zhuǎn)型。在此過(guò)程中，市場(chǎng)的出清、企業(yè)的優(yōu)勝劣汰不可避免。能夠存活并最終勝出的，將是那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)審慎、產(chǎn)品力強(qiáng)、聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的房企。

面對(duì)危機(jī)，政策層面需要更具針對(duì)性和力度的應(yīng)對(duì)。除了繼續(xù)因城施策優(yōu)化需求端限制、降低購(gòu)房成本外，更關(guān)鍵的是要著力化解當(dāng)前的核心矛盾——保交樓和穩(wěn)民生。必須采取有效措施，確保已售出項(xiàng)目的順利建設(shè)和交付，這是恢復(fù)市場(chǎng)信心的基石。對(duì)于陷入困境的房企，需要建立市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)并購(gòu)重組、引入戰(zhàn)投等方式盤活存量資產(chǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序擴(kuò)散。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模中樞下移已成趨勢(shì)，行業(yè)將進(jìn)入總量下行、結(jié)構(gòu)分化的新階段。7月的銷售暴跌是一記沉重的警鐘，它提醒所有市場(chǎng)參與者：舊模式已然終結(jié)，依靠土地紅利和金融杠桿輕松盈利的時(shí)代一去不返。無(wú)論是房企、購(gòu)房者還是政策制定者，都必須正視這一現(xiàn)實(shí)，共同推動(dòng)行業(yè)向更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展模式艱難轉(zhuǎn)型。這場(chǎng)危機(jī)，或許正是行業(yè)刮骨療毒、重塑健康肌體的必要陣痛。